Predial sube hasta 30% y presiona contratos inmobiliarios en las principales ciudades

Las actualizaciones catastrales aprobadas para 2026 en varias ciudades del país comienzan a reflejarse en un costo poco visible para empresas que rentan oficinas, locales comerciales o naves industriales: el impuesto predial.

En algunos corredores industriales y comerciales de la zona metropolitana de Monterrey, los ajustes en los valores catastrales derivaron en incrementos cercanos al 30% en el predial, un cambio que empieza a trasladarse a contratos de arrendamiento, cuotas de mantenimiento y presupuestos operativos.

Aunque muchas empresas concentran su atención en impuestos federales, una parte relevante de los costos asociados a los inmuebles se define a nivel local, a través de actualizaciones en valores catastrales, derechos municipales y permisos vinculados a la propiedad.

En Jalisco, por ejemplo, el Congreso local aprobó nuevas tablas de valores catastrales a municipios de la entidad, según los decretos de las Tablas de Valores Unitarios para el Ejercicio Fiscal 2026 publicados en el Periódico Oficial del Estado. “Incluso cuando la tarifa no cambia, el predial puede subir, si sube la base”, recuerda Vianey Macías, Head of Market Research de Spot2.mx, la única plataforma especializada en inmuebles comerciales en México.

En la CDMX, se actualizaron los valores unitarios del impuesto predial y se creó la matriz de puntos para instalaciones especiales, elementos accesorios u obras complementarias que puede incrementar el valor catastral de inmuebles de uso no habitacional y mixto hasta en 8%, según los ajustes al Código Fiscal local publicados en la Gaceta Oficial de la capital a finales de 2025.

Las instalaciones especiales, por ejemplo, son aquellas consideradas como necesarias para el funcionamiento del inmueble: elevadores, escaleras electromecánicas, equipos de calefacción o aire lavado o equipos contra incendio. Las obras complementarias, en tanto, incluye bardas, marquesinas, cisternas, equipos de bombeo, gas estacionario, patios, entre otras.

“En inmuebles comerciales, el predial y otros derechos rara vez se quedan en el papel, tarde o temprano se reflejan en la negociación de renta, en el mantenimiento o en el precio de salida de una compraventa”, refiere.

Se trata de ajustes que, sin ser extraordinarios en su naturaleza, merecen atención precisamente ahora: el primer trimestre es cuando las empresas cierran presupuestos operativos, renuevan contratos y presentan declaraciones anuales. Incorporar estos costos fuera de tiempo puede significar sorpresas en el flujo del trimestre o cláusulas que no contemplan actualizaciones futuras.

El mercado donde operan estos costos

El impacto ocurre en un mercado inmobiliario comercial que mantiene una oferta relevante de espacios disponibles. En lo que va de 2026, Spot2.mx registró más de 5.3 millones de m² de inventario comercial disponible en el país —4.2 millones en industrial, 661 mil en oficinas y 427 mil en retail—, con 4,273 espacios publicados.

En un mercado con esa rotación, los costos “de fondo” como predial y permisos ya no son detalles administrativos: inciden en la negociación, en el precio efectivo por metro cuadrado y en la rentabilidad del proyecto. Son indicadores de un mercado con mayor inventario visible y más puntos de contacto entre oferta y demanda.

“Cuando el mercado se acelera, el costo fiscal se vuelve un componente real del costo por metro cuadrado, aunque no siempre venga desglosado”, señala.

Ante este escenario, el principal riesgo no es que suba o baje un impuesto, sino presupuestar un proyecto como si esos ajustes no existieran. Por eso, la directiva recomienda que inquilinos y desarrolladores hagan tres preguntas antes de firmar o renovar cualquier contrato de arrendamiento comercial:

• ¿Cómo se actualiza el predial año con año? Verificar si el contrato traslada el costo al inquilino y bajo qué mecanismo de actualización.
• ¿Qué derechos locales se activan si remodelamos o ampliamos? Algunos permisos de uso de suelo o modificación física generan cargos municipales no contemplados en el presupuesto inicial.
• ¿El valor catastral del inmueble refleja las instalaciones especiales? Elevadores, equipos de clima, cisternas y sistemas contra incendio pueden incrementar la base de cálculo del predial si fueron incorporados a la matriz catastral.

“La eficiencia inmobiliaria no empieza en el metro cuadrado, sino en entender todos los costos que ese metro arrastra”, concluye Macías.